Essa semana, fui agraciado com um compromisso pra lá de divertido: assembleia de condomínio. E dessa vez, virtual, por videoconferência. E não foi uma reunião das mais agradáveis. Talvez em função da pandemia, que graças à falta de adesão, corre o sério risco de se tornar a quarentena mais longa e mal feita do planeta, fomos comunicados sobre a alta inadimplência, que já consumiu o fundo de reserva, o que obrigará o condomínio a ratear o prejuízo entre os condôminos adimplentes. Quer dizer que os outros não pagam, e eu, que pago o meu, tenho que pagar o dos outros? 

Bem, um assunto como esse tem que ser analisado por três pontos de vista diferentes: do condômino inadimplente, do que paga por quem não paga, e do condomínio, que precisa resolver o problema.

Pelo código civil, multas por atraso no pagamento de condomínio não podem ser superiores a 2%. Com a forte recessão provocada pelo COVID-19, não são poucos os que se veem diante da situação de não conseguir pagar todas as suas contas. E se você tem que escolher o que pagar ou não, faz todo sentido optar por pagar primeiro aquelas contas com multas e juros mais elevados, como empréstimos e a fatura do cartão, ou aquelas que podem gerar cortes no fornecimento, como as contas de consumo. É claro que, apesar de compreensível, não é uma estratégia das mais inteligentes. O acúmulo de atrasos gera juros cumulativos, e daí para a bola de neve do superendividamento é um pulo. Pulo esse que pode levar até mesmo ao leilão do imóvel para a quitação da dívida.

Ao síndico, cabem algumas providências importantes, tais como interpelar o condômino inadimplente ao primeiro sinal de atraso, até propondo um acordo antes que o problema se torne mais grave. Além disso, a convenção do condomínio precisa, dentro das condições previstas pelo Código Civil, estar atualizada, para permitir a majoração da multa em caso de reincidência. O Código permite que a penalização alcance até cinco vezes o valor da taxa devida. Essa atualização depende de aprovação explícita de dois terços dos condôminos adimplentes, o que não é difícil quando o bolso dos bons pagadores está sendo penalizado pelo calote alheio.

E, por fim, vamos ver a situação dos bons pagadores. Infelizmente, essa bucha vai sobrar para eles. Como a taxa de condomínio é um rateio de despesas comuns, elas ocorrem independente do comparecimento ou não de todos com suas obrigações. Então, se alguns não pagarem, a conta terá que ser suportada pelos demais condôminos. Não é justo? Pode até não ser, mas a alternativa seria o condomínio deixar de arcar com suas obrigações, como contas de consumo, salários e encargos sociais, manutenção de elevadores. Dá para fazer isso? Não, né?

Então, mesmo não sendo das atividades mais agradáveis, não se furte a participar ativamente da administração do seu condomínio, começando pela presença nas assembleias e reuniões. Afinal, é o seu patrimônio que está em jogo. Analise as prestações de contas, e se informe sobre a inadimplência, e sobre as providências tomadas. Não saber do problema não vai fazer o problema desaparecer.

E se você estiver planejando a compra de um imóvel em condomínio que já tenha sido ocupado, se informe sobre o adimplemento das taxas condominiais. Afinal quando você adquire um imóvel, está adquirindo o ativo e os passivos existentes. São inúmeros os casos em que, só depois de instalado, o novo proprietário descobre que comprou uma dívida que não entrou na conta. E aí, o que era para ser festa, vira um dor de cabeça sem fim. Cuide-se.